第79章 第一家店鋪

　　沐陽看中的商業(yè)區(qū)域配套已成熟。

　　如果按照這片區(qū)域新住宅房?jī)r(jià)，大概在1.5-2.3萬一平，新盤鋪面，一樓一般位置的鋪面價(jià)格，大概4萬左右。

　　像這已經(jīng)成熟的鋪面，位置還不錯(cuò)，人流量大，單價(jià)絕對(duì)超過七萬元一平，二百平方的鋪面，按照年投資收益，不計(jì)算利息計(jì)算，要求8到12年回本，年租金估計(jì)在一百二十萬到一百萬七十萬之間，比較合理。

　　如果年租金超過兩百萬，有錢的話，那還不如買下，七年就回本了；

　　如果年租金少于五十萬，年利息低于3%，如果不考慮鋪面升值因素，那還不如賣掉存銀行吃利息或銀行理財(cái)更劃算。

　　當(dāng)然，還有其它因素，比如人為炒作、房東漲價(jià)。

　　還有一種就是不缺錢，哪怕溢價(jià)150%也不賣，就是用來抵抗資金風(fēng)險(xiǎn)，畢竟能買得起店鋪的，也不差錢。

　　沐陽嘆氣，如果是2022年，實(shí)體店不景氣，雖然住宅房?jī)r(jià)高了，但鋪面租金并未漲多少。

　　沐陽邊走邊說，09年的市場(chǎng)鋪面大概情況差不多這樣，但考慮到每個(gè)地區(qū)不一樣，還有其它復(fù)雜因素，價(jià)格偏差大也正常。

　　他看中的黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)的一處店鋪，面積220平方，屬于私人所有。

　　已經(jīng)商談過一次，第一次要求租金200萬元，由于目前無人租，也就沒轉(zhuǎn)讓費(fèi)，算是比較幸運(yùn)。

　　但租金太高了，很多有意入駐的商家被嚇退了。

　　離譜！

　　核心位置的商鋪就是貴，換作個(gè)一般商圈，二三百平方，年租金幾十萬足夠了；

　　再差一些位置的商鋪，也許二十萬左右就行了；

　　到縣城或城鎮(zhèn)，年租金估計(jì)不到十萬。

　　像宋雪露她家的鋪面，前面五六十平方的鋪面，在鎮(zhèn)上算不錯(cuò)位置的鋪面了，年租金才一萬出頭，多便宜。

　　在鎮(zhèn)上賣一杯新式奶茶十來塊錢，極少人消費(fèi)，感覺花這個(gè)錢，還不如花三塊錢買一罐飲料。

　　因此，沐陽定位的消費(fèi)者目標(biāo)群體，他就不可能選擇一般商圈位置，要選就選最佳位置。

　　相比想象中的年利潤(rùn)，租金就不算什么了。

　　沐陽和宋雪露今天再約房東出來，也許是因?yàn)殇伱嬉呀?jīng)空了一個(gè)多月沒租出去，再加上沐陽有意要租，看過沐陽開的車，知道他有實(shí)力，打算出來見一面。

　　雙方約在一家茶店，沐陽和宋雪露喝了一壺茶，房東就開車過來了。

　　房東姓劉，五十歲的中年男人。

　　“劉總，先不談價(jià)格，喝杯茶再聊。我們不能因?yàn)檎劜怀啥称饋?，做生意嘛，和氣生?cái)，哪怕合作不成，也可以交朋友吧?！便尻柦o他倒杯青茶。

　　“哈哈，你這年輕人說得不錯(cuò)，有見識(shí)，一看就親切。

　　旁邊是你的小女友吧，眼光不錯(cuò)，一定要珍惜?！?p>　　看到沐陽點(diǎn)頭承認(rèn)，宋雪露也微笑著打招呼。

　　劉總端起茶抿了一口，開始吐槽起來：“我最討厭有些人，打電話就直問，多少錢租呀，要求這要求那的，覺得自己是千年王八一樣，不可一世，覺得自己很有錢，但給的租金又他麻的低，好像我沒見過錢似的?！?p>　　“呵呵，劉總說的地道，話粗理不粗?！?p>　　沐陽笑呵呵，轉(zhuǎn)問，“劉總，你知道掏寶不，在上面買過東西嘛？”

　　“知道，用的少，都是家里閨女網(wǎng)上購物多才接觸的?！?p>　　沐陽說道：“現(xiàn)在電商發(fā)展越來越快，這跟我們的手機(jī)一樣，更新?lián)Q代太快了?！?p>　　劉總點(diǎn)頭：“這個(gè)我贊同，前幾年，用的還是藍(lán)屏手機(jī)，再早些年，我用BB機(jī)，想不到現(xiàn)在都可以用手機(jī)上網(wǎng)了?！?p>　　“是呀，這些年電商的變化，劉總作為老一輩，體會(huì)更深一些。”沐陽說道。

　　宋雪露沒發(fā)言，就幫兩人倒茶，不知道沐陽說這些話有什么用處。

　　但沐陽跟她說過一句話：商業(yè)談判，不一定從報(bào)價(jià)才開始，從尚未接觸之前就開始布局挖坑了。

　　接觸以來，宋雪露不覺得沐陽有那時(shí)間去聊閑話，他走的每一步，一定有他的目的。

　　沐陽從電商、年輕人消費(fèi)觀念，再聊到住宅。

　　“劉總，你發(fā)現(xiàn)了沒有，這幾年，住宅的升值速度比商鋪升值速度快多了。

　　越來越多的年輕人更青睞于網(wǎng)上購物，估計(jì)實(shí)體店再過些年，沒那景氣了。”

　　“你的意思是建議我賣店鋪，轉(zhuǎn)到住宅？”

　　“劉總，我只是隨意聊聊，判斷靠你自己，投資有風(fēng)險(xiǎn)，相信你比我更有經(jīng)驗(yàn)。”沐陽不會(huì)說什么預(yù)言，跟他熟悉么，說了人家憑什么相信，他說的這些，都是經(jīng)商人，很容易分析判斷出來罷了，談不上預(yù)言。

　　沐陽看他已經(jīng)入局，繼續(xù)說道：“你的店鋪空檔應(yīng)該很久了，鋪面很難升值，220平，按照目前市場(chǎng)價(jià)，大概是1700萬元左右。

　　你要租價(jià)200萬元，也就是八年投資收益，換作一般人，如果是這個(gè)租金，不缺資金的話，寧愿買，也不會(huì)租。”

　　“那你想多少錢租？我這家店只能開餐飲店?！眲⒖倹]有之前喊價(jià)那么硬氣了，這一兩個(gè)月，已經(jīng)談崩了五家了。

　　出價(jià)的五家中，最低出價(jià)100萬，被他罵得狗血淋頭，最高150萬，但他猶豫了。

　　“劉總，不僅僅看租金，還要看租客做什么生意，能不能給你的鋪面升值。

　　我開的是新式茶飲店，面對(duì)的是中高端年輕消費(fèi)人群。

　　我可以連租至少三年，年租金130萬元。

　　如果未滿三年退租，我賠半年租金。

　　但三年期間，你毀約跳租，則賠我一年租金和裝修費(fèi)?！便尻柭嵋?，不能一下子全提完。

　　這種旺鋪，不缺租客，他按照鋪面當(dāng)前市值的13年投資收益報(bào)價(jià)。

　　沐陽說完后，就看著劉總的表情，只是先呵呵笑了下，知道130萬年租金低了一些。

　　若是沐陽報(bào)價(jià)低得離譜，估計(jì)眼前這個(gè)粗人就直接破口大罵了。

　　沐陽前面費(fèi)了很多口水說網(wǎng)商，聊感情，就是想牽著劉總鼻子走。

　　劉總是個(gè)粗人，開始又看沐陽年輕了些，放松了警惕。

　　當(dāng)然，幾十歲的商人了，什么世面沒見過，也不是那么容易忽悠的，他有自己的精明之處。